01Semaine type négociateur — Prospection/estimations/visites/clôture (Lyon Presqu'île)

Agence indépendante Lyon Presqu'île (60 mandats bruts, ~35 clients acheteurs actifs, 8–12 visites/semaine, ~10 ventes/mois, CA 250k€/an). Négociateur : 3–5 ans expérience, portefeuille 15–20 clients vendeurs (en mandats exclusifs 3–4 mois) + 20–30 clients acheteurs (suivi 6–12 mois). Temps : 30% prospection (appels pige, porte-à-porte, relances froid), 25% estimations + montage dossier (visite vendeur, photos, ALUR), 25% visites clients acheteurs (qualification, négociation), 15% suivi transactions (compromis, conditions suspensives 45–60j, acte). Outils : SeLoger PRO + LeBonCoin annonces, Hektor/Netty CRM, WhatsApp/SMS, photos smartphone + drone (optionnel), Excel suivi pipeline, signature électronique Universign.

Lundi matin (9h–12h) — Prospection pige + relances froid

• 9h00–9h45 — Dashboard portfolio vendeurs. Hektor CRM. « 60 mandats actifs. Stock mandats : 15 T2 (avg 245k€, 3 offres en cours dont 2 sérieuses), 18 T3 (avg 365k€, 5 offres dont 1 négociation avancée, 12 sans offre → prospection priorité), 12 T4+ (avg 520k€, 2 offres, 10 stock long → réestimation prix baisse stratégie). Mandats expirant semaine prochaine : 3 (relance vendeur contact prioritaire lundi 14h). Dossiers fermant : 2 compromis (conditions délai 45j = signature acte mercredi — suivi acheteur/notaire). Offres en attente : 7 (prix négociation, délai réponse vendeur < 24h).» Actions : (1) Triager offres : 2 offres priorité (prix proches, qualité acheteur OK — push accélération négociation). (2) Relance mandats expiration : 3 vendeurs appel perso (proposition baisse prix 5–8%, argumentaire comps nouveau Q4). (3) Fermeture : 2 notaires contact (suivi conditions suspensives, calendrier). (4) T3 sans offre (12 biens) : redéployer prospection acheteurs (5 clients visiteur T3 → ciblage pertinent).
• 9h45–10h45 — Prospection pige SeLoger/LeBonCoin (10 appels urgents). Négo face écran. 10 annonces « De particulier à particulier » (T2/T3, 280–400k€, Presqu'île postés lundi matin). Appel : « Bonjour [Propriétaire], appel de [Agence ECL], j'ai clients très sérieux T3 votre secteur (budget 360k€, délai court 2 mois). Vous explorez conseil immobilier (estimation, vente accompagnée, mandat exclu)? On pourrait discuter? Dispo 12h à l'apéro rapide? » Résultats typiques : 3 intéressés (prise RDV), 4 « pas maintenant », 3 « cherche agent ami ». Actions : enchaîner RDV estimation mardi–mercredi.
• 10h45–11h45 — Porte-à-porte après vente (secteur prioritaire). Négo sur terrain. Secteur rue [X] : 3 ventes closes derniers 2 mois (comps 360–380k€). Porte-à-porte : 15 immeubles, 30 sonnettes (cibler étages 2–4, buzzer/cartes accès permitting). Pitch 90 sec : « Bonjour, agence ECL. Nous venons de vendre [rue X numéro voisin] à 368k€ (détail prix si consenti vendeur). Vous avez propriété qui pourrait intéresser nos clients (T3 Presqu'île, délai court)? » Résultats typiques : 12 portes ouvertes, 3 conversations (« peut-être vente futur »), 2 demandes estimation immédiate (prise RDV jeudi). Clôture contact : carte + SMS suivi « Rendez-vous estimation jeudi 10h? »

Mardi-jeudi 14h–19h — Estimations + visites clients acheteurs

• Mardi 14h–15h — Visite estimation vendeur (T3 Presqu'île, pige résultante lundi). Lieu : [rue X], T3 rénové 2018, 65 m². Processus complet : (1) Accueil chaleureux. (2) Discussion besoin : « Objectif vente? Délai? Budget travaux si non-rénové? » Vendeur : « Vente urgent 2–3 mois, besoin liquidités appart. Prix minimum 370k€. » (3) Visite détail : photos à 360° (smartphone + app photo), mesures pièces (app mètre numérique), état toiture/électricité/plomb/amiante (questionnaire standard). (4) Comparables : 4 biens similaires (T3 Presqu'île, 2015–2020 rénov, 65–68m², vendus 3 mois dernier = 360–375k€ avg). (5) Estimation : « Marché dit 365k€ nominal (comparables mid-range). Stratégie : afficher 372k€ initial (aspirationnel, attire clients), négocier 365k€ si 2–3 offres concurrentes rapidement. Si pige lente (3–4 semaines), baisse 358k€. Prix aggressif → vente rapide. Plan? » Vendeur : « OK 372k€ démarrage. » (6) Mandat exclusif 3 mois signature sur place (Commission : 4.5% (moitié agence/moitié agent). Frais éventuels : photos pro 80€ (si client refuse drone), logiciel annonce 30€ mois. » (7) Clôture : « Annonce online mercredi 10h. Premiers visites jeudi. Appel suivi lundi prochain. »
• Mardi 15h30–19h — Visites clients acheteurs (4 biens, 2 heures minimum par bien). Portée : 4 clients acheteurs (pré-qualifiés : budget 320–380k€, délai 2–3 mois, financement OK, localisation Presqu'île priorité). Bien 1 (15h30–16h45, T3 loué, Rue X, 348k€) : Visite qualification acheteur. Client impression : « Ok immeuble, bien état, mais pas parking. Besoin parking? » Client : « Oui très gênant. » → Score intérêt : moyen (82/100, défaut parking = blocker). Bien 2 (17h–18h15, T4 vacant, avenue Y, 385k€) : Clients hésitants prix. Négo : « Prix affiché 385k€, mais vendeur sous pression (mandat 3 mois depuis 2 mois, offres basses). Estimation vraie marché : 375k€. Lui proposer 370k€ (audace calculée)? » Clients : « Intéressés offre, délai condition? » Négo : « 45 jours condition suspensive norme. Coup de fil ce soir apres réflexion? » → Offre probable mercredi. Bien 3 (18h15–19h) : Visite rapide (client priorité, bien « mauvais fit » — pas parc, petite cuisine — skip rapide pour économiser temps). Bien 4 : Annulé client (appel 18h « traffic »). Clôture soirée : SMS clients biens 2 + 3 (« À ce soir réflexion, je suis dispo appel jusque 20h »). Contact central agence : brief offres probables (Bien 2 → offre mardi soir estimée 370k€).

Mercredi–vendredi — Clôture offres, négociations, suivi transactions

• Mercredi 10h — Réception offre Bien 2 (avenue Y, T4 385k€ affiche). Client : « On propose 370k€, délai ferme compromis 45 jours, conditions suspensives financement + inspection. » Négo : (1) Email vendeur offre + contexte : « Offre sérieuse, acheteur 380k€ budget, financement 90% confirmé, délai court. Prix 370k€ (−3.9% prix affiche, mais marché réalité). Réaction 24h? » (2) Vendeur 48h : « Prix trop bas, 375k€ minimum. » Négo retour acheteur : « Vendeur contre offre 375k€. Vous montez? » Acheteur : « 372k€ final (compromise). » Vendeur : « Deal 372k€, signature compromis jeudi. » SUCCESS. Rendez-vous notaire jeudi 15h signature compromise, délai condition 45j (acte cible 28 août 2026). Acheteur alerte : « Inspection loi ALUR obligatoire (frais votre compte, souvent ~250€ expert), financement condition suspensive = si refus banque liberté. »
• Jeudi 15h — Signature compromis (notaire, 45 min). Acheteur + vendeur + notaire + négo agence témoin. Processus : (1) Lecture droits/obligations (notaire 15 min). (2) Conditions suspensives explicitées (financement, inspection). (3) Signature (5 min × 3). (4) Frais expliqués (vendeur 7.5% frais notaire = ~27k€ sur 372k€, acheteur 7.5% aussi = acquéreur responsabilité). (5) Dépôt garantie acheteur (10% prix = 37k€, hold notaire 45 jours). Calendrier : inspection 10 jours → financement accord 20 jours → acte signature 45ème jour cible. Négo suivi : relance client acheteur jeudi soir (« Félicitations compromise, 45 jours devant nous! »), contact notaire lundi suivi conditions.
• Vendredi 16h — KPI semaine + planning semaine suivante. Réunion agence brief. Bilan négo (semaine): Estimations : 3 mandats rentrés (commission future 4.5% × 3 mandats estimated 120k€ avg = 16.2k€ commission agence estimée, part 50% agent = 8.1k€ agent cette semaine prise en charge futur). Visites : 12 clients acheteurs (4 mardi, 6 mercredi/jeudi, 2 vendredi = classique). Offres : 2 émises (1 accepted = Bien 2; 1 refusée vendeur). Ventes clôturées : 0 cette semaine (mais 2 en pipeline post-compromise, 45j délai = clôture fin août). Pipeline stock : 60 mandats. CA commissions réalisé cette mois : ~12k€ (3 ventes mois = 3 × 4.5% × 90k€ avg = 12.15k€ agence × 50% = 6.1k€ agent net). Budget année agent : objectif 60k€ (5 ventes/mois × 12 = 60 ventes/an × 4.5% × 85k€ mid-price = 229.5k€ commission agence × 50% = 114.75k€ potentiel agent — minus charges = ~60k€ net). Planning semaine +1 : 2 mandats expiration (relance lundi), 4 offres suivi (délai réponse < 24h), 3 compromis fermeture (conditions suivi). Normal workload.

02Scripts opérationnels (12–14 dialogues immobilier)

Situations réelles négociateur : appel pige particulier (annonce LeBonCoin), prospection porte-à-porte, prise RDV estimation, défense exclusivité vs mandat simple, annonce estimation basse au vendeur, conduite de visite qualification acheteur, présentation offre au vendeur, relance acheteur hésitant, négociation 3 bandes, annonce refus prêt avec plan B.

Script 1. Appel pige — Particulier, annonce LeBonCoin T3

Script 2. Porte-à-porte après-vente — Secteur prospection ciblée

Script 3. Prise RDV estimation par téléphone

Scripts 4–8. Compacts (5 dialogues essentiels)

Script 4. Défense exclusivité vs mandat simple. Vendeur lors visite estimation: « Pourquoi mandat exclusif 3 mois? Mandat simple 1 mois non? » Négo: « Mandat simple = perte temps. Vendeur doit payer nous même si client indirect trouve. Commission fixe partage 3–5% (agence/vendeur ou agence/agent indépendant). Mais aucune incitation agence prospecter. Nous investissons photos pro (80€), annonces premium (30€/mois), prospection active acheteurs (nos clients prioritaires). Mandat exclu = engagement réciprocal (nous investissons, vous exclusivité 3 mois). Résultat : vente moyenne 2.5 mois, prix 3–5% plus haut (notre prospection active). Ça intéresse? » Vendeur: « OK exclusif. »

Script 5. Annonce estimation basse au vendeur. Visite T3 annoncé 400k€, réalité marché 365k€. Négo: « Après comparable marché (5 biens similaires vendus 350–375k€, dernier 3 mois), votre T3 estimation 365k€ vrai marché. Prix affiche 400k€ = perte temps (0 appels sérieux, expiration mandat = urgence vendeur). Stratégie: affichage 375k€ (aspirationnel), négociation 365k€ si offre sérieuse. Résultat vente 2–3 mois à 365–370k€ (compromise). Accepter 400k€ = risque 6+ mois vente zero. » Vendeur (parfois): « Non 380k€ minimum. » Négo: « D'accord. 380k€ affichage initial, baisse 370k€ si pige lente 4 semaines. Contrat prévoit baisse stratégie si nécessaire. Accord? »

Script 6. Conduite visite — Qualification acheteur. Visite T3 avec acheteur qualifié (prévu 45 min). Entrée : « Bienvenue [T3 rue X]. Avant détail bien, questions rapides: (1) Budget final 360k€? (2) Délai vente actuelle (vous vendeur aussi)? (3) Parking priorité? » Acheteur: « Oui 360k€ budget ferme, délai 3 mois libre, parking pas obligatoire mais bien. » Négo: « Parfait. Bien: T3 65m² Presqu'île, 2018 rénov complet. Visite 30min. » Après visite: « Impression générale? » Acheteur: « Sympa mais pas parking, petite cuisine. » Négo: « Compris. Note intérêt sur échelle 1–10? » Acheteur: « 7/10. » Négo: « D'accord. Je vous propose 2 autres biens cette semaine (parking included, cuisine plus grande). Biens priorités: T3 avenue Y (385k€, parking sous-sol), T4 rue Z (410k€, cuisine neuve). Ça vous dit jeudi 17h? »

Script 7. Présentation offre basse au vendeur. Vendeur (T3 affiche 375k€): appel d'offre émise acheteur: 368k€. Négo call : « Offre reçue T3 votre rue [X]. Acheteur sérieux (budget confirmé, financement OK 80%, délai 2 mois accepté). Prix: 368k€ (−1.9% affiche, −0.5% estimation marché 365k€). Contrepropre intéressante? » Vendeur (résiste): « Non 375k€ minimum. » Négo: « Compris. Je propose contreproposal 372k€ (séance négociation 24h típico). Acheteur je sais intéressé, c'est cas sérieux. Validation pour contreprop 372k€? » Vendeur: « Oui 372k€ OK. »

Script 8. Relance acheteur hésitant. Acheteur (2 visites T3, pas décision). Négo soir: « [Acheteur], suivi visite jeudi. Impression globale biens 2 + 3? » Acheteur: « Sympa mais indécis. Peut-être autres choix? » Négo: « Compris. À votre écoute. De ces 2 biens, préférence? » Acheteur: « Bien 2 (avenue Y). » Négo: « Logique, bel immeuble. Bien 2 affiche 385k€. Vous envisageriez offre 372k€ (audit prix réel marché)? Vendeur intéressé hypothèse. » Acheteur: « Peut-être. Réfléchir ce soir. » Négo: « Parfait. Appel demain 19h pour décision définitive? » Acheteur: « D'accord. »

Script 9. Négociation 3-bandes (vendeur/acheteur/agence). Séquence: Offre initiale acheteur 370k€ bien 385k€. Vendeur refus (« min 375k€ »). Négo call acheteur: « Vendeur réaction 375k€ min. Vous montez à 372k€? » Acheteur: « Oui 372k€ final. » Négo call vendeur: « Acheteur contreprop 372k€, sérieux cas, delai court. » Vendeur: « OK 372k€ deal. » Résultat: négociation 3 appels (15 min total), compromis = 372k€. Gain vendeur vs offer initial: +2k€. Gain acheteur vs affiche: −13k€. Commission agence: 4.5% × 372k€ = 16.74k€. Win-win-win.

Script 10. Annonce refus prêt — Plan B. Acheteur (compromis signé, condition suspensif financement). Email acheteur à négo: « Banque refuse prêt. Problème crédit. » Négo call urgent: « [Acheteur], reçu email refus banque. Situation? » Acheteur: « Oui refus, crédit trop ajusté. » Négo: « Options: (1) Autre banque courtier (48h essai, coût −0.2% commission courrier souvent), (2) Co-signataire (parent prêt parental), (3) Apport complémentaire (reduce prêt demande = acceptance banque 2). Quoi priorité? » Acheteur: « Essayer courtier demain. » Négo: « Parfait. Je contacte 2 courtiers (réseau), proposition demain 15h. Condition suspensif financement = délai 45j légal, vous avez temps. Reste calme, solution 90% cas. »

03Procédures pas-à-pas chiffrées (5 essentielles immobilier Lyon 2026)

Proc 1. Estimer un T3 lyonnais (Presqu'île, 65–70 m²) — Méthode comparaison + décotes/surcotes chiffrées

Scénario: T3 rue [X] Presqu'île, 65 m² déclaré, 2015 rénov (cuisine/salle-bain neuf, peinture), RDC, pas balcon, pas parking. Objectif : estimation juste marché (base mandat exclusif). Marche à suivre:

1. Identifier 5 biens comparables vendus (3–6 mois passé). Critères: T3 Presqu'île, 60–75 m², rénov similaire (2010–2020), délai vente 2–4 mois. Données : (1) T3 rue Y, 68 m², 2017 rénov complet, parking sous-sol, vendu 26 mai 2026 = 375k€. (2) T3 avenue Z, 62 m², 2012 rénov partiel (electro/plomb, peinture), pas parking, vendu 15 juin 2026 = 355k€. (3) T4 rue A, 75 m² (un pièce plus), 2018 rénov, parking, vendu 10 juin 2026 = 405k€. (4) T3 rue B, 70 m², 2020 rénov neuf, balcon 8 m², parking, vendu 22 juin 2026 = 398k€. (5) T3 rue C, 64 m², 2014 rénov, pas parking, pas balcon, vendu 18 juin 2026 = 350k€.
2. Calcul prix/m² comparable. (1) 375k€ / 68m² = 5515€/m². (2) 355k€ / 62m² = 5726€/m². (3) 405k€ / 75m² = 5400€/m² (T4 moins cher/m² car petit surplus pièce). (4) 398k€ / 70m² = 5685€/m². (5) 350k€ / 64m² = 5469€/m². Moyenne : 5559€/m². Range : 5400–5726€/m².
3. Appliquer décotes/surcotes bien à estimer. Bien rue X (65 m²) vs comparables : (1) Pas parking (décote −30k€ vs parking parking. Données marché: parking seul vaut 25–35k€ Lyon.). (2) Pas balcon (décote −0 si peu T3 ont balcon = pas standard). (3) 2015 rénov (standard, vs 2010–2020 range, neutre). (4) RDC (= plus humidité risque, décote −10k€ vs étages 2–4). Décotes totales: −40k€.
4. Estimation centrale. 65 m² × 5559€/m² = 361.35k€. Moins décotes 40k€ = 321.35k€. Mais marché moyennes chiffrent pas équité : utiliser plutôt moyenne 2–3 T3 plus proches (rue Y 375k€, rue C 350k€, avenue Z 355k€ avg = 360k€) puis décotes = 360k€ − 40k€ = 320k€ plancher prudent. **Estimation finale : 360k€ estimation juste marché, affichage 368k€ (aspirationnel, négocie à 360k€)** ou affichage 375k€ si vendeur demande (risque pige lente, baisse stratégique 4 semaines).
5. Négociation prix stratégie avec vendeur. « Marché dit 360k€ nominal (5 comparables T3 Presqu'île). Stratégie deux options : (A) Affiche 368k€ initial (2% aspirationnel), délai vente 2–3 mois négociations normales = probabilité 70% vente 360–365k€. (B) Affiche 375k€ initial (4% aspirationnel), délai 4+ semaines, baisse stratégique semaine 3 vers 365k€ = probabilité 60% vente 360k€ final, délai 3–4 mois. Quelle stratégie? » Vendeur choisit A ou B. Contrat clairement délai+prix stratégie.

Proc 2. Rentrer un mandat exclusif (360k€ T3) — Du premier appel à signature contrat (cycle complet)

1. Appel pige/porte-à-porte prospection (déjà vue scripts 1–2). Résultat: prise RDV estimation lundi 14h rue X.
2. Visite estimation (lundi 14h–15h). Durée 45 min. Processus : accueil, discussion objectif (vente délai/prix), visite complète (photos 360°, mesures, état), comparables marché (5 biens explique), estimation proposée (360k€ nominal, affichage 368k€). Vendeur accord? Oui → étape 3. Non → noter refus, suivi 1 mois relance.
3. Présentation contrat mandat exclusif (lundi 15h–16h, même visite). Dossier papier contractuel. Éléments clés : (1) Durée : 3 mois (renouvellement possible, standard France). (2) Commission : 4.5% (exemple: 360k€ × 4.5% = 16.2k€ commission totale, split 50% agence/50% agent, ou variant contrat entreprise). (3) Exclusivité : vendeur pas droit proposer lui-même client (viole exclusivité = perte commission possible). (4) Clauses : « Bien livré libre 45 jours post-compromis sauf accord sinon (locataire actuel), » « Documents fourni vendeur (cadastre, certif urbain, assurance décennale si applicable), » « Frais photos/annonces : agence invite (80€ photos pro optionnel si client refuse celles smartphone). » (5) Signature : vendeur + agence (2 signatures, 1 exemplaire agence, 1 vendeur). Temps signature : 10 min. Vendeur doutes? Répondre: « Exclusivité standard France, protège nous + protège vous (investissement prospection agence actif). »
4. Prise photos/info complémentaires (lundi 16h–17h post-signature). Action list: (1) Photos smartphone 360° (50 photos min, pièces + extérieur + imperfections). (2) Info complémentaires: consommation énergie (DPE si logement loué), date construction, syndic syndic contact, charges annuelles. (3) Mesures pièces (app mètre numérique 1 min par pièce). (4) Feuille collecte donnees : bien adresse complète, surface déclaré, année construction, état général, besoin travaux futur, locataire oui/non (if oui bail durée). Collecte temps total : 45 min. Upload photos Hektor/CRM cloud.
5. Rédaction annonce + lancement online (mardi 10h–11h). Template annonce : titre accrocheur (ex: « T3 65m² Presqu'île rénov 2015, charme calme »), description 200–250 mots (localisation, pièces, état, atouts), prix 368k€, photos (15 best photos classées ordre logique: façade, séjour, cuisine, chambres). Publication : SeLoger PRO + LeBonCoin premium (+ Adweek si budget permet). Cost : 30€/mois SeLoger (3 biens simultane), 0€ LeBonCoin (annonce classique). Heure launch: 10h–11h mardi (peak viewing traffic français). Notification vendeur: SMS « Annonce live! 6 appels premier jour normal. Dites-moi prix offres. »
6. Clôture administrative — Contrat file + validation. Dossier vendeur : contrat signé photocopie × 2 (1 agence, 1 vendeur), photos archivée, données bien compilé Excel sheet (pour suivi team agence). Validation: checklist « Mandat signé: ✓, Photos: ✓, Annonce online: ✓, Email vendeur confirmation: ✓ ». État CRM: mandat entered, délai fermeture = 3 mois (alerte auto notif 2 mois expiration). Suivi : appel vendeur lundi semaine 2 (« Offres? Intérêt? »), puis suivi hebdo (calls/emails). Objectif: pige active semaine 1–4, compromise semaine 5–8, signature acte semaine 9–12.

Proc 3. Dossier de vente complet (pièces ALUR exactes) — Sécurité légale, vente 60 jours

Éléments obligatoires (loi ALUR + bonnes pratiques) à communiquer à acheteur au compromise ou avant:

DOCUMENTS OBLIGATOIRES ALUR (Loi Immobilière France 2014)

ACHETEUR À RECEVOIR AVANT/COMPROMISE:
— Fiche descriptive bien (ALUR: surface exacte, pièces, chauffage, année construction, ascenseur oui/non, etc.)
— État descriptif de division (copropriété: charges annuelles, réserves syndic, procédures litige en cours)
— Règlement syndic (copropriété: règles immeuble, interdits, facilités)
— Procès-verbaux AG 3 dernières années (copropriété: débats, votes, travaux prévus budget)
— Assurance décennale constructeur (si construction <10ans, document constructeur original)
— Diagnostics techniques (DPE performance énergétique oui/non, amiante/plomb/termites/radon si applicable)
— Attestation TVA réduite (si applicable, rénovation ancienne <5 ans = attestation nécessaire)

VENDEUR LIVRE À NOTAIRE COMPROMIS+7JOURS:
— Titre de propriété original ou extrait (demande mairie cadastre = 2 semaines anticipé)
— Quittance dernières charges syndic (dernier mois)
— Preuve impôts fonciers payés (avis impôt local)
— Certicat urbain (mairie = gratuit, délai 2–3 semaines)

FRAIS ACHETEUR À PRÉVOIR (CHIFFRÉ 2026):
— Frais notaire: 7.5% prix achat = ~27k€ sur 360k€ achat
— Frais diagnostics (acheteur option): DPE 80€, amiante 100€, radon optionnel 50€ avg total 150–200€
— Frais inspection génie civil (optionnel, recommandé bien ancien): 250–400€
— Total frais additionnels: ~27–28k€ (inclus dans financement 7.5% standard notaire)

Proc 4. Dérouler transaction compromis→acte (délais légaux 45–60 jours)

1. Signature compromis (jour J—0, lundi). Lieu: bureau notaire. Participants: vendeur + acheteur + notaire + agent témoin. Durée 45 min. Éléments: lecture compromise (conditions suspensives, délais), signatures (3×), dépôt garantie 10% prix acheteur (hold notaire escrow 45 jours). Calendrier: « Vous avez 45 jours légal. Condition financement: 45 jours also. Condition inspection: inspection realizable 10 premiers jours. » Départ: délai commence jour signature.
2. J+1 à J+7 — Inspection/diagnostic vendeur + documentation. Action acheteur: inspection génie civil si mandatée (expert 3 heures, 300€ standard, report écrit 5 jours). Vendeur: fournit notaire titulo property + diagnostics + charges syndic history. Action: nothing critical, juste collecte data processus.
3. J+8 à J+20 — Financement acheteur condition suspensif délai. Acheteur: démarche banque prêt sérieuse (dossier complet 2–3 semaines processing). Résultat normal: accord banque jour 15–20. If refus → condition suspensif acheteur peut reculer (notaire annule sans pénalité). If accord → notaire alerte vendeur « financement OK ».
4. J+21 à J+40 — Acte préparation, questions clarification. Notaire: prépare acte définitif (document legal 20–30 pages), envoi draft acheteur + vendeur. Chacun vérifie exact prix, conditions, déclarations précédentes (DPE, état bien, etc.). Questions typiques: « Bien loué post-achat? » (acheteur besoin savoir), « Frais charges 2026 qui pays? » (prorata calcul). Délai: 2–3 jours reviews, questions minimales.
5. J+41 à J+45 — Signature acte définitif (clôture finale). Lieu: notaire bureau. Durée: 30 min. Signature: vendeur + acheteur + notaire. Virement: acheteur vire 90% prix final (−10% acompte déjà payé) à notaire, notaire vire vendeur net (prix − frais notaire 7.5%). Frais hors virement = notaire perçoit directement frais. Transfert propriété: jour signature acte = propriété legally pass. Clôture: notification acheteur « Propriété vôtre, clés disponibles demain. » Notaire enregistre documents cadastre (2–4 semaines finalization administrative).

Proc 5. Pipeline construction — Maths du métier (contacts→estimations→mandats→visites→offres→ventes)

PIPELINE MATH NÉGOCIATEUR T3 LYON PRESQU'ÎLE (Données réales 2026)

INPUT: 100 appels pige/porte-à-porte contact vendeurs (par mois)
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├─ Conversion RDV estimation: 30% (30 RDV, 70 refus/pas maintenant)
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├─ Conversion estimation → mandat signé: 70% (21 mandats entrés, 9 estimation sans suite)
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└─ Stock mandats accumulation: 21 mandats × 3 mois durée moyenne = 63 mandats stock courant (si cycle stable)

CÔTÉ ACHETEURS:
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├─ Clients acheteurs actifs: 35 (suivi portefeuille, intérêt T3 à T4 Presqu'île)
├─ Visites par semaine par client: 1.2 (moyennes — certains 2 visites/semaine, autres 1 visite/2 semaines)
└─ Total visite/mois: 35 × 1.2 × 4 = 168 visites (72 biens × 2 visites chacun average)

CONVERSION VISITES → OFFRES:
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├─ Offre taux (% clients qui font offre après visite): 25% (1 offre pour 4 visites)
├─ Nombre offres émises/mois: 168 visites × 25% = 42 offres estimées
└─ Offres acceptées (offre acceptée vendeur + acheteur, compromise signé): 60% (42 × 60% = 25 compromis/mois réaliste)

CONVERSION COMPROMIS → VENTE (acte signé):
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├─ Taux succes financement acheteur: 90% (10% refus prêt ou désistement acheteur après inspection)
├─ Taux succes conditions légales (SRU 10j, financement 45j, inspection 10j): 100% (délai standard non dépassé)
└─ Ventes clôturées/mois: 25 compromis × 90% = 22.5 ventes (target 20–25 ventes réalistes)

PERFORMANCE AGENT MENSUEL:
Mandats entrés: 21
Mandats stock: 63 (turnover 33% = sain)
Visites conduites: 35 visites (1 per client principal moyenne)
Offres émises: 15 (de 42 possibles — selective, quality over quantity)
Ventes clôturées: 6–8 (de 25 possibles — agent spécialise 1–2 secteurs, donc portfolio partiel)

REVENUE AGENT (commissionnaire):
Commission taux: 4.5% (split 50% agence/50% agent)
Prix moyen T3 Lyon: 360k€
Commission par vente: 360k€ × 4.5% × 50% = 8.1k€ net agent/vente
Ventes agent/mois (objectif): 6 ventes/month moyenne
Revenue agent/mois: 6 × 8.1k€ = 48.6k€ brut commission
Charges agent (~25% frais pro, URSSAF, assurance): ~12k€
Revenue agent/mois net: ~36.6k€
Revenue agent/an net: ~440k€ brut (−charges = ~330k€ net réalisé pour salarié bien performant)

TARGET ANNÉE AGENT (objectif 60k€ net personnel):
Ventes/an: 8–10 ventes/mois baseline = 96–120 ventes/an
Commission réalisé: (100 ventes avg × 360k€ × 4.5% × 50%) = 810k€ agence revenue / 2 = 405k€ agent commission brut
Net après charges (−25%): 305k€ brut − 70k€ charges = 235k€ net agent/an (si 100 ventes)
Realiste agent (50–60 ventes/an): 6 ventes/mois × 12 = 72 ventes/an × 8.1k€ = 583k€ brut, −145k€ charges = 438k€ net ≈ 36.5k€/mois (OK salaire immobilier)

Nota: SMIC France 2026 = ~1650€/mois net. Agent immobilier 50+ ventes = 3000+€/mois net. Commission-based high-variable income.

04Tableau de bord négociateur (KPI suivi mensuel immobilier)

05Grille qualification acheteur (15 points — sérieux + capacité + délai)

06Prompts IA négociateur (8 modèles — annonces, relances, CRV)

Prompt 1. Rédaction annonce accrocheur (description 200 mots)

Tu es agent immobilier spécialisé T3 Lyon Presqu'île.
Rédige une annonce immobilière accrocheur (200–250 mots) pour vente bien:
— Adresse: rue [X], Presqu'île Lyon
— Type: T3 (65 m²)
— Année rénov: 2015 (cuisine neuve, salle-bain neuve, électricité neuf, peinture)
— Étage: RDC (pas balcon, pas parking)
— Prix: 368k€ (affichage initial, négocie 360k€ réel)
— Charge syndic: 120€/mois
— Points positifs: immeuble calme, quartier commerçant rue [Y], proche école [Z], lumineux RDC
— Points négatifs: pas parking (mention honnêtement), pas balcon

Consignes rédaction:
1. Titre accrocheur (max 10 mots): « T3 rénov 2015 Presqu'île, calme lumineux »
2. Ouverture chaleureuse (2–3 lignes): vendre ambiance bien + quartier
3. Détail bien (8–10 lignes): pièces, taille, état, équipement, charges
4. Atout quartier (3–4 lignes): commerces, transports, écoles, atmosphère
5. Conditions (2–3 lignes): prix, délai disponibilité (45 jours), contacts
6. Tone: honnête, chaleureux, zéro cliché « charmant », zéro mensonge (parking → pas mention, ou mention « pas parking mais garages proximité »)

Output: rédaction annonce complète 200–250 mots, copyable SeLoger/LeBonCoin directement.

Prompt 2. Relance acheteur SMS (court + appeal émotionnel)

Tu es agent immobilier. Acheteur a visité bien T3 hier, intéressé mais indécis (score qualification 10/15).
Rédige message WhatsApp court (100–120 mots max) relance sans pression, appel émotionnel bien + urgence.

Context:
— Acheteur: [Jean & Claire]
— Bien: T3 rue [X], 368k€
— Visite: hier 16h, feedback « sympa mais réfléchir »
— Situation urgente: vendeur a 2 offres concurrentes (une 365k€, une 370k€, autres acheteurs sérieux)
— Message goal: poser question + alert prix concurrence + invitation offre

Exemple structure:
Line 1: Salutation chaleureuse (« Bonjour Jean et Claire »)
Line 2: Écho positif visite (« Ravies visite hier! Beau bien, n'est-ce pas? »)
Line 3: Urgence contextuelle (« Vendeur nous contacte: 2 autres offres comparaison ce jour »)
Line 4: Appeal (« Bien convient parfaitement votre besoin. »)
Line 5: Call-to-action (« Vous envisagez offre? Délai 1–2h pour réaction vendeur. »)
Line 6: Availability (« Je suis dispo 20h ce soir appel rapide si besoin discussion. »)

Tone: confiant, aimable, pas pushy, urgence vraie (pas fake).
Output: message complet, copyable WhatsApp.

Prompt 3. Compte rendu de visite client (rapport interne CRM)

Tu es négociateur. Après visite T3 rue [X] avec client acheteur [Jean], rédige compte rendu technique CRM:

Context visite:
— Client: Jean (45 ans, CSP+ cadre, budget 360k€, RP priorité)
— Bien: T3 rue [X], 65m², 2015 rénov, RDC, pas parking
— Durée visite: 45 min
— Date: lundi 10h
— Feedback général: intéressé (« Sympa bien ») mais doutes parking + petite cuisine

CRM note structure:
1. Titre: « [Client] — Visite T3 rue [X] — Impression & Follow-up »
2. Scores évaluation: Qualification acheteur [score/15], Intérêt bien [score/10], Capacité offre [oui/non]
3. Impression texte (100–150 mots): atmosphere visite, questions posées client, objections claires (parking, cuisine), points positifs relevés (calme, lumineux, prix)
4. Next steps: « Proposer visite T4 avenue Y (parking, cuisine plus grande, 385k€). Appel demain 19h. »
5. Alert flags: « Client indécis → relance obligatoire. Bien intéressant mais pas must-have, risque perte intérêt si pas offre 48h. »

Tone: analytique, factuel, zéro jugement. Output: rapport CRM 200 mots, 5-point structure.

Prompts 4–8. Compacts (5 variantes rapides)

Prompt 4. Annonce investisseur (bien loué): Rédaction annonce bien T3 loué 600€/mois (locataire 8 mois restants), prix 360k€, rendement 2% brut (600€×12=7200€ / 360k€). Output: annonce 200 mots, focaliser rendement + locataire stable + croissance prix Lyon long-terme.

Prompt 5. Email négociation vendeur (prix basse): Acheteur offre 365k€ bien 375k€. Rédige email vendeur (100–150 mots): contexte offre (acheteur sérieux, financement OK), prix argument (marché comparable, estimation réelle), urgence (autre client prospect), invitation contreproposal. Tone: respectueux, data-driven, pas pushy.

Prompt 6. Appel relance vendeur mandat expiration: Mandat 3 mois expire mardi (0 offre reçue, pige lente). Rédige script appel vendeur (90 sec), proposer baisse stratégie prix (5–8%) + relance prospection acheteurs + renouvellement mandat 1 mois. Tone: constructif, solution-focused, pas culpabilité.

Prompt 7. SMS acheteur post-compromise (encouragement): Acheteur vient signer compromise (45 jours départ). Rédige SMS court (80 mots) félicitations + deadline checklist (inspection jour 3, financement jour 10, conditions suivi). Tone: supportif, clarté, professionnel.

Prompt 8. Email notaire (suivi acte signature): Rédige email notaire relance (signature acte semaine prochaine après délai 45j condition). Content: contexte compromise, dates actuelles, demander confirmation calendrier acte + frais récapitulatif. Tone: courtois, admin-formal, urgence légère.

07Check-list visite parfaite + tableau « Combien ça coûte » 2026

Check-list visite client acheteur (15 points qualité/sérieux)

• AVANT VISITE (veille): Email client rappel (adresse exacte, heure, contacts), photo bandeau bien (WhatsApp preview), météo/transport info (« parking rue [X] gratuit, visite 45min »).
• ACCUEIL (1 min): Salutation chaleureuse, source bien, brève intro (« T3 Presqu'île, 2015 rénov »).
• QUESTIONS QUALIFICATION (3 min): Budget final? Délai délai délai? Vendeur aussi? Parking/terrasse/ascenseur priorité? Note score mental.
• VISITE SYSTÉMATIQUE (20 min): Circulation logique (séjour → cuisine → chambres → salle-bain → sortie). Pointer pièces (« C'est la cuisine, 8m² rénov 2015 »), pas juste muet parcours. Pointer atouts (« Très lumineux côté rue »), pointer défauts honnêtement (« Pas parking, mais garages 50m rue parallèle »).
• MESURES/PHOTOS (5 min): Appel mètre numérique pièces principales (salon/cuisine/chambres/salle-bain), photos 4–5 key angles (pas 50 photos — juste visuel souvenir). Offrir photos WhatsApp client immédiat si demande.
• DISCUSSION APRÈS (8 min): « Impression générale? » (écoute active, zéro interruption). Adresser objections instant (parking → « Solution: parking 50m »). Scorer intérêt (1–10 mental).
• PROCHAINE ÉTAPE (2 min): Si score >7: « Tester offre? Marché 360–365k€ nominal. Vendeur réaction 24h. » Si score 5–7: « Proposer autre bien mercredi? » Si score <5: « Suivi dans 1 semaine, bien en attente vous, aucun pression. »
• CONTACT SUIVI (instant): SMS/WhatsApp même jour soir (« Ravies visite, votre avis? ») + dossier complémentaire (DPE, charges, contact syndic si copro) via email 2h post-visite.

Tableau « Combien ça coûte » — Coûts d'exploitation agent immobilier 2026 (Lyon)